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Patrimoine — Investir & transmettre

Comment réaliser un investissement immobilier en PINEL?

Le dispositif PINEL est un mécanisme d'investissement locatif permettant d'obtenir une réduction d'impôt (dispositif de défiscalisation). L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le louer pendant une période donnée et dans des conditions spécifiques.

Il s'adresse aux contribuables qui achètent, jusqu'au 31 décembre 2021, alors qu'ils sont domiciliés en France :

— un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA, dit achat sur plan) ;
A noter : à compter du 1er janvier 2021, seules les acquisitions d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement "dans un bâtiment d’habitation collectif" sont éligibles au dispositif Pinel.
— un logement qu'ils font construire ;
— un logement ancien faisant l'objet de travaux lourds pour être transformé en logement neuf ;
— un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l'objet de travaux lourds de réhabilitation ;
— un local affecté à un usage autre que l'habitation et faisant l'objet de travaux lourds de transformation en logement.

Ces logements doivent être achevés dans les 30 mois du permis de construire si vous faites construire ou de la date de signature de l'acte authentique d'acquisition dans le cas d'un logement acquis en VEFA, et du 31 décembre de la 2ème année suivant l'acquisition du logement si vous rénovez.

Le locataire peut être un de vos ascendants ou descendants. Il ne doit en revanche pas être membre de votre foyer fiscal. Son revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser certains seuils.

La réduction d'impôt est calculée dans la limite des plafonds suivants :

— plafond de 300 000 € par foyer fiscal et par an,
— plafond de 5 500 € par m² de surface habitable,
— plafond s'appliquant à certains avantages fiscaux (plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €).

Le taux de la réduction d'impôt varie en fonction de la durée prise pour l'engagement de location. Il est ainsi de 12 % pour un engagement de 6 ans, de 18 % pour un engagement de 9 ans et de 21 % pour un engagement de 12 ans.

Ces taux s’appliquent pour la France métropolitaine. Le dispositif Pinel dans les départements et collectivités d’outre-mer offre des taux d’abattement supérieurs : 23 % pour une location de 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % sur 12 ans.

Nous sommes propriétaires d'un petit studio sur la côte et souhaitons nous lancer dans la location de meublé de tourisme (AIR B&B) y a-t-il des démarches à effectuer?

Qu’il s’agisse de votre résidence principale ou non, vous devez en principe déclarer le logement en tant que meublé de tourisme auprès de la mairie de la commune où il est situé. La règle est la même si vous louez des chambres chez vous, petit déjeuner compris, (chambre d’hôtes) pour une ou plusieurs nuits à des touristes. Cette déclaration est effectuée au moyen d’un formulaire spécifique à télécharger sur Internet (formulaire Cerfa n°14004*2).

Par ailleurs, si le logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants ou de plus de 50 000 habitants en zone tendue, ou dans la petite couronne parisienne, vous devez déposer une demande d’autorisation préalable de changement d’usage auprès de la mairie pour pouvoir le louer sur de courtes durées de manière répétée à des touristes. Ce sésame est extrêmement difficile à obtenir à Paris.  Cette déclaration doit vous permettre d’obtenir un numéro qui doit figurer sur toute annonce de location. Le loueur doit se renseigner auprès de la commune où se trouve son meublé pour savoir quelle procédure s'applique. 

Si vous passez par un intermédiaire, qu’il s’agisse d’un agent immobilier « classique » ou d’une plate-forme Internet, vous devrez lui remettre une attestation sur l’honneur certifiant que vous avez bien rempli vos obligations, mentionnant si le logement est votre résidence principale ou non, et comportant le cas échéant, le numéro de déclaration.
S’il s’agit de votre résidence principale, l’intermédiaire devra veiller à ce qu’elle ne soit pas louée plus 120 jours par an. Il devra tenir un décompte du nombre de nuits occupées et au-delà de 120 par an, le logement ne pourra plus être proposé à la location jusqu’à la fin de l’année en cours.

Que l’activité soit exercée à titre habituelle ou occasionnelle, les loyers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

— Tant qu’ils ne dépassent pas 72.600€ par an, ils sont imposables selon un régime simplifié, appelé micro-BIC, qui consiste à calculer votre revenu imposable en appliquant un abattement de 50 % au montant des loyers encaissés. S’y ajoutent 15,5 % de prélèvements sociaux tant que vos recettes ne dépassent 23 000 € par an.
— Au-delà de ce seuil de 23 000 €, on considère que votre activité est exercée à titre professionnel et vous devez payer les charges sociales correspondantes (22,7 %) comme un micro-entrepreneur.

Transmission de patrimoine et SCI, une bonne idée?

La SCI peut être un excellent outil de gestion du patrimoine pour maintenir un bien dans la famille, protéger un proche (conjoint en secondes noces, un enfant handicapé,…) ou gérer des biens locatifs, mais n'est une solution miracle dans tous les cas. Les avantages et les inconvénients doivent être analysés finement avec un professionnel afin de prendre une décision éclairée.

Une fois le recours à la SCI validé, vous devez privilégier la rédaction de statuts sur mesure en retenant des règles correspondant à votre situation ainsi qu'à la stratégie choisie. Le choix du régime fiscal de la société doit également être étudié avec attention.

La SCI doit, comme son nom l'indique, avoir une activité exclusivement civile par opposition à une activité commerciale. Ainsi si l'objectif de la création de la société est de faire des opérations d'achat - revente de biens immobiliers, ou de la location touristique de courte durée (AIR B&B, ABRITEL ou autre…), cette structure n'est pas adaptée.